Ningún propietario desea malvender su vivienda. Y es habitual que se tienda a sobrevalorarla por el valor afectivo que se le tiene a la misma.
Es muy difícil el conocer un valor absolutamente real de un inmueble. Vivimos en un momento de muchos y rápidos cambios en todos los mercados y este sector no puede ser ajeno a ese contexto.
El precio de un inmueble debe de estar justificado.
Es absurdo poner un precio muy alto esperando a que llegue un incauto que pague más de la realidad. De esta forma se captarán pocas personas interesadas y cuando haya alguno la negociación se dilatará mucho en el tiempo.
Tampoco es recomendable comenzar con un precio muy alto y bajarlo poco a poco. Estará mandando el mensaje a sus compradores de que si esperan un poco más lo conseguirán a mejor precio aún.
Otro error es poner un precio e indicar “negociable” . Jamás convierta la venta de su vivienda en una especie de subasta en un bazar.
Es justamente lo contrario. Debe dar la sensación de que el precio está muy bien puesto y conseguir que sean muchas las personas que estén interesadas (esto lo veremos más adelante)
Hay que diferenciar entre precio y valor de un inmueble.
Por ello un buen profesional inmobiliario realizará un estudio comparativo de mercado pero sobre la realidad de inmuebles vendidos en la zona. A este estudio le realizará un factor de corrección en función del público objetivo, tiempo esperado para la venta etc…
Además hay que hacer un listado con los puntos fuertes del inmueble que serán argumentos para justificar de forma correcta el valor del mismo. Adicionalmente anticiparnos a las posibles pegas que a buen seguro los compradores encontrarán. No existe vivienda perfecta.
Algunos consejos para conocer el verdadero precio de una vivienda:
Para poner el precio de venta más adecuado es necesario saber aplicar el método de comparación. Es decir, realizar una valoración a partir de confrontar el inmueble en cuestión con otros similares que se hayan vendido en la misma zona. Aunque parece una técnica sencilla no es nada fácil de aplicar ya que para obtener datos fiables es necesario tanto conocer al detalle las propiedades que se han vendido en la zona como saber en qué criterios basarse. Por tanto, si un propietario quiere estar tranquilo en este asunto tan delicado es recomendable acudir a un profesional inmobiliario.
Otro consejo tiene que ver con lo que no se debe hacer:
No debes fijar tu precio de vivienda basándote únicamente en los precios que ves publicados en internet en la zona. Tienes que tener en cuenta que los pisos que ves publicados, son los pisos que no se venden, y dentro de todos los inmuebles que hay publicados, habrá algunos que lleven 1 semana y otros que lleven 2 años, así que si basamos nuestra decisión teniendo en cuenta únicamente ese criterio, podemos cometer un gran error. Hay que tener en cuenta el precio medio publicado, pero además de analizar mucho ese precio discriminando entre viviendas por características y tiempo publicadas, tenemos que tener en cuenta otros factores para fijar nuestro precio“
En Urban Brokers, nos tomamos bastante en serio el cálculo del precio de venta de una vivienda, ya que es el punto de partida donde iniciamos la relación con nuestro “cliente vendedor” y debemos tratar de ser lo más serios y objetivos posible.
Para determinar el precio de salida de una propiedad tomamos como referencia distintos indicadores que van desde la valoración “profesional” que obtenemos desde Tercero B o CBRE, el ACM que nos propone nuestra aplicación inmobiliaria obtenida en la comparación de viviendas vendidas o a la venta en ese sector y de características similares, el MVI que nos indica el valor de las propiedades vendidas según los datos del registro de la propiedad, la valoración que da el gobierno autonómico y por la que se liquidaran los impuestos (de ser de mayor valor que el escriturado), sin olvidarnos de la comparativa de precios que conseguimos tras consultar con diversos portales inmobiliarios (donde deberemos aplicar un factor corrector desde los precios de los anuncios hasta los precios reales por los que se escritura) y de nuestra experiencia de operaciones anteriores.
Todo este trabajo, que no es poco, ha de tener consideraciones adicionales como son la superficie, la distribución, la orientación, el ser interior o exterior, la ubicación (a veces dos calles marcan una diferencia significativa en el precio), el estado de conservación de la vivienda (el famoso “para entrar a vivir” o reforma integral), la altura en el edificio y otras más. Hablando del edificio, también afecta en el precio, la conservación de la finca, si tiene barreras arquitectónicas en sus accesos, el disponer de ascensor, que los servicios que ofrece el inmueble no “disparen” el coste mensual de comunidad y que el entorno sea agradable y con buenos servicios.
Tras todo este estudio, podemos proponer un precio de venta de la vivienda bastante acertado y ya solo nos quedará encontrar al comprador adecuado que con seguridad, querrá negociar la cantidad a pagar.
