¿Cuánto vale su vivienda? Es la primera pregunta que debe hacerse cualquier persona que desee vender. Pero, ¿es fácil calcular el valor real de mercado de una vivienda con la convulsión social y económica causada por la pandemia? La información es poder y, aun en tiempos convulsos de crisis, puede traducirse en una oportunidad de negocio para el que sepa calibrar un precio correcto de venta o compra.

Para dar respuesta a esta pregunta nace UB Valora una herramienta totalmente gratuita y online que permite conocer el verdadero valor de una vivienda en Huelva en tiempo real. UB Valora es una iniciativa tecnológica que nace del grupo inmobiliario Urban Brokers.

“Tanto para nosotros a nivel profesional como para un particular es básico poder conocer cuánto vale una vivienda en Huelva a golpe de clic. Se trata de una gran revolución”, comenta Juan María Vallellano, director de Urban Brokers y UB Valora en Huelva.

“A través de UB Valora ponemos a disposición de nuestros usuarios tecnología y experiencia humana en el análisis comparativo de precios inmobiliarios y esto nos permite calcular el valor con alto grado de exactitud”, afirma Vallellano quien también indica que, con los análisis que están llevando a cabo desde que comenzó el confinamiento, están en disposición de realizar la siguiente previsión: el precio de la vivienda bajará en una horquilla de entre un 10 y un 15% según las zonas de Huelva capital de forma inmediata, aunque muy posiblemente durante los siguientes meses dicho precio se estabilice.

Además pronostica que las promotoras seguirán avanzando promociones existentes y paralizarán temporalmente las nuevas, pues es lógico pensar que bajará la demanda de obra nueva en los próximos meses.

Sobre los precios del alquiler, se van a regular de forma natural en las próximas semanas porque van a aparecer más inmuebles disponibles para alquiler tradicional, especialmente por propietarios que no consiguen vender al precio deseado a corto plazo. Este aumento de la oferta generará que el precio se estabilice y sin necesidad de intervención alguna por parte de la administración.

En cuanto a la costa onubense es posible que el efecto sea muy diferente, pues la previsión es que aumente la demanda debido al incremento de turismo nacional. “La gente va a realizar menos viajes internacionales y volverá a disfrutar de sus vacaciones dentro de España y, por ello, muchas familias se plantearán alquilar o incluso comprar una segunda residencia en la playa. Esta crisis va a generar muchos cambios en este sector y uno de ellos es que a partir de ahora valoraremos mucho más tener nuestra propia vivienda”, aclara Vallellano.

El actual es un terreno totalmente nuevo e inexplorado. Nadie podía prever hace apenas unos meses que una pandemia mundial se materializase. Realmente nadie sabe cómo va a evolucionar el mercado. Por ello nos hemos decidido a anticipar el lanzamiento de UB Valora en este preciso momento (inicialmente estaba previsto para septiembre de 2020): “pensamos que es una herramienta que puede ser de gran ayuda a los particulares que desean vender su vivienda a un precio correcto”, concluye Vallellano.

En UB Valora sabemos que comprar y vender una vivienda es una de las decisiones más importantes de la vida de una persona. Por ello, conocer el precio exacto de un inmueble, en el momento de tomar la decisión, es fundamental para que una operación inmobiliaria sea satisfactoria.

El informe de precio  de una vivienda UB Valora está totalmente actualizado y en línea con la situación real del  mercado.

¿Cuál es nuestra metodología?

¿Cuál es nuestra metodología?

En UB Valora sabemos que no hay dos viviendas iguales y que el precio de mercado depende de muchos factores.

Por ello hemos desarrollado una metodología propia fruto de nuestra experiencia como compradores y vendedores de inmuebles. Analizamos todos los detalles técnicos pero también el entorno y el potencial en cada caso. Para ello usamos la metodología UB Valora que se basa en tres principios clave:

Características técnicas del inmueble:

Analizamos los  aspectos más técnicos de la vivienda, tales como metros cuadrados construidos y  útiles, distribución, altura y orientación, años de construcción, estado de habitabilidad y estado de los elementos principales (instalación eléctrica, fontanería, etc…).

Estudio comparativo de mercado:

Analizamos el precio medio de venta y alquiler en la zona a través de la comparación con testigos reales ( ventas confirmadas) y a la venta ( viviendas en oferta). Adicionalmente y si es necesario, aportamos nuestra experiencia en el terreno.

Entorno y valores añadidos:

Los potenciales compradores de una vivienda valoran cada día más los servicios que se encuentran próximos a la misma. Tales como colegios, centros de salud y hospitales, zonas verdes/parques, zonas deportivas, de ocio, comerciales etc… En nuestro estudio para la valoración del precio de una vivienda todo ello está muy presente.

Cómo se comportará la vivienda en 2020

• • I.BENEDITO / R.RUIZ
  • MADRID
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• 8 ENE. 2020 – 00:57

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ÚLTIMA HORA

Tras una subida del 5% en 2019, los expertos pronostican que en 2020 los pisos seguirán encareciéndose, pero a menor ritmo por la debilidad de la demanda, lo que frenará las compraventas. Los alquileres aumentarán un 5%.

Después del punto de inflexión que ha marcado 2019, este año se estrena como la gran incógnita para el futuro del sector residencial. Se despide una década dinámica de recuperación de precios y ventas, tras los importantes ajustes sufridos por el estallido de la burbuja. Después de que los pisos se encarecieran más de un 6% en 2017 y 2018, los datos conocidos hasta ahora apuntan a que la subida de 2019 será inferior y frenará la tendencia de cinco años de alzas consecutivas. 2020, por tanto, se augura determinante para cotejar cuál es el perfil de este nuevo ciclo en el que entra el mercado residencial.

Ante tal disyuntiva, el panel de expertos consultado por EXPANSIÓN resuelve que la vivienda continuará encareciéndose, pero a menor ritmo, y que las ventas seguirán mostrando solidez, aunque a niveles similares a los ya vistos en los últimos años. Es decir, alzas sostenidas, pero menor dinamismo.

Después de una subida prevista del 5% para 2019, los expertos pronostican que en 2020 los pisos se encarecerán un 3%, aunque la horquilla se moverá del 2% al 5%, dependiendo de los micromercados. Madrid y Barcelona dejarán de ser locomotora para experimentar crecimientos planos o incluso caídas, en el caso de la Ciudad Condal, aunque seguirán atrayendo inversión y mantendrán un mercado de alquiler dinámico.

En el origen de esta moderación está la debilidad de la demanda. La entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, cuyos efectos comenzaron a verse en junio, y la incertidumbre política y económica han erosionado la confianza de la demanda, por lo que no se esperan grandes saltos en la cifra de compraventas. Los efectos de esta parálisis empezaron a hacerse notar en 2019, con una caída acumulada del 3% en las ventas hasta octubre, según datos del INE. La tendencia a la baja podría continuar este año, agravada por la contención de salarios, la desaceleración y la inseguridad jurídica de cara al nuevo Gobierno.

«Si la desaceleración se agudiza, y el crecimiento del empleo se reduce significativamente, es previsible que las transacciones se estanquen o sufran pequeñas caídas. Este proceso sin duda favorecerá una moderación mayor de los precios», apunta José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra. Los expertos no esperan alzas superiores al 5% en el número de compraventas, e incluso hay quien advierte de ligeros ajustes que, en todo caso, rondarían las 500.000 operaciones.

Igual que la nueva Ley Hipotecaria ha sido un terremoto en los últimos meses, cualquier cambio regulatorio podría alterar o agravar esta tendencia a la ralentización en que entra el sector. «Cambiar la legislación siempre conlleva una inseguridad jurídica», advierte Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.

Una cuestión que, advierten los profesionales, el nuevo Gobierno que hoy cristaliza debería tener presente. El acuerdo de coalición presentado la semana pasada entre PSOE y Unidas Podemos habla de cambios regulatorios en materia de vivienda, y más concretamente en el mercado del alquiler, como permitir que los ayuntamientos o las comunidades «que así lo consideren» puedan «regular» el mercado para frenar las «subidas abusivas» y obligaciones adicionales para los grandes tenedores.

El problema, advierten los expertos, no es sólo que esta nueva regulación llega en un momento en el que el mercado ya se estaba autorregulando (las subidas cercanas al 10% vistas en 2019 se frenarán al 6% en 2020, con posibles caídas en Barcelona y una evolución bastante plana en Madrid). Además, abrir la puerta a controles de precio «puede ser contraproducente, ya que puede reducir la oferta de vivienda, subida de precios y generar economía sumergida», advierte Beatriz Toribio, analista inmobiliaria. «La regulación de precios a través de limitaciones ha sido un fiasco en París y Berlín», añade Font, mientras que los incentivos, explica, sí que están funcionando en Viena o en Sidney.

«El mercado lo que necesita es reducir las incertidumbres legales para los propietarios, tolerancia cero frente a la okupación y estabilidad normativa tras años de cambios en la legislación de arrendamientos e hipotecas. Pero el futuro gobierno propone lo contrario», avisa Fernando Encinar, jefe de Estudios de Idealista.

Sin duda es mejor ver la botella medio llena que medio vacía. Los empresarios del sector inmobiliario han hecho de la necesidad virtud y ven con buenos ojos que el acuerdo de gobierno entre PSOE y Unidas Podemos va a suponer una movilización de recursos públicos para promover vivienda social que puede dar un nuevo impulso al sector. “Es positivo que el acuerdo ponga a la vivienda en el centro del debate público y que no sólo tenga voluntad de regular, sino de destinar recursos públicos al sector”, señala Ferran Font, director del servicio de estudios de Pisos.com.

Eduard Mercader, director general de la socimi Quonia, señala que el programa de gobierno de las dos formaciones “parte de reconocer el fracaso de las políticas públicas para promover vivienda social, un ámbito en el que todos los gobiernos han incumplido sus compromisos en los últimos años. Y es ese fracaso el que nos ha llevado a la situación actual”. A su juicio, no sólo será positivo para el sector el aumento “progresivo” del presupuesto de vivienda que prevé el acuerdo, sino también algunas de las medidas que lo acompañan, como la movilización de suelo público para promover vivienda en alquiler social o asequible, que abre específicamente a la participación de los promotores privados, y la agilización de los trámites de concesión de licencias.

“Esta puede ser una medida muy importante para bajar los precios de la vivienda, porque los inversores institucionales no valoran tanto el margen de beneficio de una inversión como su rentabilidad anual, por lo que si se reducen los plazos para hacer una obra, los promotores podrían mantener su rentabilidad con precios más bajos”, añade.

Movilizar suelo público

Se prevé ofrecer el suelo de las administraciones a firmas privadas para hacer pisos de alquiler social

El acuerdo prevé también crear un Plan Estatal para la Rehabilitación de Viviendas, que “incluirá financiación específica para la vivienda destinada al alquiler, incluyendo a pequeños propietarios que rehabiliten sus pisos y los pongan en alquiler a precios asequibles” y también a empresas. Fuentes cercanas al Colegio de Arquitectos recuerdan que esta es una de las reivindicaciones más importantes del colectivo. Según explicó recientemente Assumpció Puig, decana del colegio de Catalunya, en el 2018 cayó un 3% la rehabilitación, por primera vez desde el 2014, de manera que el gasto medio en rehabilitación es de 700 euros por habitante, la mitad que la media europea.

Eduard Mercader explica que otra medida positiva, a su juicio, podría ser el impulso al Observatorio de la Vivienda para diagnosticar la situación. “Si incorpora a expertos y profesiones de todos los sectores, y analiza la situación sin apriorismos dogmáticos, puede ser un buen instrumento para consensuar una política de vivienda que sea verdaderamente eficaz y no se base sólo en la intervención del mercado con medidas poco realistas”.

Cambios en las socimis

La obligación de tributar al 15% por el beneficio que no se distribuye cuestiona las finanzas de estas sociedades

Leandro Martínez-Zurita, socio del bufete MZ abogados, destaca también que el acuerdo prevé dotar de un blindaje legal a la vivienda pública para que pueda explotarse sólo en alquiler social y evitando que pueda venderse a fondos buitre. Martínez-Zurita recuerda que el acuerdo va en la línea de las resoluciones judiciales contra la venta de las viviendas sociales de Madrid a fondos buitre, vulnerando el derecho de tanteo y retracto de los inquilinos.

El acuerdo también prevé medidas para reforzar la transparencia en la contratación de hipotecas, “en línea con lo que está haciendo el Tribunal de Justicia de la UE, que considera consumidor no experto prácticamente a todos los que no sean empresarios o profesionales de las finanzas”.

El acuerdo incluye un cambio en el régimen jurídico y fiscal de las socimis, para que tributen a un tipo del 15% sobre los beneficios no distribuidos. Mercader, que es también vicepresidente de la patronal Asocimi, lamenta que esta medida se toma “desde el desconocimiento del sector” y habría de obligar a repensar esta figura jurídica. “Estas firmas distribuyen el 80% de sus beneficios en dividendos, por lo que un cambio en la fiscalidad de los beneficios no distribuidos va a generar tensiones de tesorería, que destinan al mantenimiento de los inmuebles y a pagar los intereses de la deuda”. Mercader recuerda que las socimis no pagan menos impuestos, ya que sus accionistas tributan al recibir los dividendos, a tipos que van del 19% al 23%. Como estas firmas asumen gastos adicionales por el hecho de cotizar en bolsa, “a los accionistas no les supone en absoluto un ahorro fiscal”.

El Ministerio de Vivienda, una pieza clave

Las negociaciones entre el PSOE y Unidas Podemos han tenido uno de los puntos clave en el reparto de los ministerios y especialmente en el ámbito en que quedarán las competencias de vivienda. El presidente en funciones, Pedro Sánchez, ha aceptado que Pablo Iglesias ocupe la vicepresidencia segunda, con competencias en derechos sociales, y fuentes cercanas a las negociaciones aseguran que Podemos tendrá tres ministerios, según el preacuerdo que alcanzaron en julio. Estos serán compartimentos estancos, de manera que no se mezclarán cargos de ambos partidos en cada ministerio.

Podemos parece haberse garantizado el de Igualdad, con Irene Montero como favorita para dirigirlo, pero su deseo de asumir un Ministerio de Vivienda, como el que creó el gobierno de Rodríguez Zapatero en el 2004, ha topado con la oposición frontal de los sectores más liberales del PSOE y de la ministra de Economía, Nadia Calviño, que será vicepresidenta primera según anunció Sánchez en el debate electoral, que rechazan las propuestas más intervencionistas del programa de Podemos, como los topes a los precios del alquiler.

https://www.clara.es/hogar/tendencias-decoraciones-navidenas_12292/1

deas para tus decoraciones navideñas

Gracias a la magia de Internet, Pinterest y los blogs cada Navidad tenemos más y más ideas y estilos para inspirarnos a la hora de decorar nuestro hogar. Hemos hecho una selección con nuestras preferidas para que elijas la que más te guste y dejes volar tu imaginación. ¿Te vienes a verlas? 

Aunque podemos encontrar diferentes informes de referencia, desde la perspectiva técnica y veracidad de los datos, debemos de ir a las estadísticas de la mayor tasadora de España, Tinsa (Informes IMIE Mercados Locales), dónde trimestralmente aportar informes de relevancia

La media nacional está en 8,6 meses como plazo para la venta de un inmueble.

La preparación de una vivienda en principio no es un requisito imprescindible para vender una casa. De hecho la mayoría de anuncios están realizados de forma muy poco profesional ( fotos con móviles y mal enfoque, resolución, casa sin ordenar etc…).

Sin embargo conseguir empatizar con la mayoría de posibles compradores es claramente positivo. Debemos evitar que los potenciales compradores se sientan incómodos. Piense que no todo el mundo es capaz de imaginar cómo quedaría la casa una vez reformada.

Por ello es fundamental que se despersonalice la casa, que se eviten malos olores, manchas. Cuestiones que a veces son sencillas de resolver y que ayudan a mejorar una primera impresión sobre el inmueble.

Por ejemplo hay un estudio en USA que indica que las casas que huelen a mascota tardan un 27% más de tiempo en venderse, de igual forma que las viviendas que huelen a tabaco tardan un 32% más en venderse.

Puede profundizar en este sentido comprendiendo lo que se conoce como home staging o puesta en escena inmobiliaria.

¿EN QUÉ CONSISTE EL HOME STAGING?

El Home Staging o puesta en escena es un conjunto de técnicas que permiten realzar una vivienda, sacando todo su potencial y dándole un aspecto más atractivo para los posibles compradores. 

El Home Staging nació y se desarrollo  en los Estados Unidos a principios de los años 80 y posteriormente se expandió a todo el ámbito anglosajón y norte de Europa.

En los últimos años se ha implementado en España también, principalmente en las provincias del norte, en algunas zonas de costa y en Madrid.

El objetivo que persigue el  Home Staging es acondicionar una vivienda con el mínimo coste para que se venda lo más rápido posible y al mejor precio.

Lo que diferencia al home staging a un proceso de decoración reside en el objetivo que persigue cada uno de ellos: El home staging busca despersonalizar y sacar el máximo partido a un inmueble de forma que pueda resultar atractivo al mayor número de posibles compradores. Por su parte, la decoración tradicional, busca satisfacer las necesidades y gustos de un cliente en particular.

Los puntos principales en los que se basa el Home Staging son:

• Despersonalizar
• Ordenar
• Limpiar
• Reparar
• Organizar el espacio
• Armonizar

Nuestro trabajo consiste en combinar todas estas técnicas para resaltar los puntos fuertes y minimizar los puntos débiles de un inmueble. 

Para ello es necesario realizar un estudio individual y totalmente personalizado de cada inmueble.

Es muy importante destacar que en ningún caso se trata de esconder los defectos, sino de arreglarlos. Tampoco estamos hablando en realidad de decorar la casa, ya que, como hemos explicado, la decoración es algo muy personal y en el caso del Home Staging el objetivo es convertir la vivienda en un sitio neutro y acogedor en el que la mayoría de los visitantes, independientemente de sus necesidades y tipología, se sientan cómodos.

¿QUÉ VENTAJAS OFRECE EL HOME STAGING?

Los posibles compradores, cuando van a visitar una vivienda, suelen tener dificultades para proyectarse y sentirse parte de una casa si esta está demasiado personalizada o con una decoración muy marcada.

Sin embargo es normal que una vivienda originalmente disponga de una decoración muy personal con elementos tales como fotografías, objetos de decoración etc…muy arraigados a la familia que la ha habitado.

Uno de los principios fundamentales del Home Staging es despersonalizar el inmueble para que le guste al mayor número de personas posible y que puedan imaginarse cómo sería vivir en esa casa desde los primeros minutos de la visita.

Adicionalmente, el home staging, combinado con reportajes de fotografía y video profesionales, permite destacar un inmueble frente a otras viviendas a la venta. Cuando la oferta abunda, los clientes son muy selectos y exigentes a la hora de decidirse y cualquier detalle es una ventaja importante.

Está demostrado que, tras aplicar técnicas de Home Staging, las viviendas lucen impecables, confortables y acogedoras, destacando entre la oferta existente. Esto hace que un inmueble pueda venderse en un tiempo menor hasta en 8 veces frente a viviendas que no han sido objeto de este sistema.

Adicionalmente, las viviendas que no están en perfecto estado son muy a menudo objeto de negociaciones de precio importantes, que resultan en recortes de hasta un 20% sobre su precio original. Una vivienda en la que se ha aplicado un Home Staging limita esa posibilidad de negociación ya que no  permite al comprador tantas opciones y argumentos a la crítica, por lo que aumenta las posiblidades de que se venda en su verdadero valor.

En definitiva, gracias al Home Staging los inmuebles se venden mucho más rápido y al mejor precio de mercado.

El precio de salida a la venta de la vivienda usada en la capital hispalense está «inflado» un 18,6% inicialmente, según la Agrupación de Inmobiliarias Alianza Sevilla. Es decir, los vendedores particulares ponen a la venta sus viviendas un 18,6% por encima del precio del mercado, porcentaje que se ven obligados a bajar para conseguir cerrar la transición.

Esta es una de las conclusiones del Observatorio del Mercado Inmobiliario Sevillanodel primer semestre de 2019 de la agrupación presidida por Miguel Trujillo. Los datos, extraídos a pie de calle de las ventas realizadas durante este período de tiempo por las más de 130 agencias asociadas de Alianza Sevilla, muestran además el mantenimiento del precio por metro cuadrado de venta en 1.708€, tras registrar un incremento medio de precios al cierre del pasado ejercicio en torno al 8,4%, pasando de 1.564€ en el mes de enero, hasta los 1.708€ de media, en diciembre.

No hay burbuja

Los agentes inmobiliarios destacan, por otra parte, el comportamiento «racional» de los compradores y del mercado inmobiliario sevillano, muy alejado de la situación vivida durante los años de la «burbuja inmobiliaria».

En este sentido, destaca que ni el salario medio sevillano puede soportar subidas desorbitadas en los precios de las viviendas y compras con estos precios «inflados», ni el perfil de entonces (básicamente inversores que compraban para vender inmediatamente) es el de ahora (personas que destinan los inmuebles a primera vivienda o vivienda de reposición).

Por zonas

Por zonas, todas han experimentado leves subidas, excepto la zona Centro, donde los precios han tocado techo, con 2.400€/metro cuadrado. También parece mantenerse idéntica la situación en la zona de mayor incremento: Triana y Los Remedios, especialmente Triana, donde los precios crecieron de media un 16,6% durante los 12 meses de 2018, pasando de 2.000 a 2.400€/metro y dónde se han mantenido inmóviles en estos primeros seis meses de 2019.

Esta situación es debida fundamentalmente, a juicio de Alianza Sevilla, al traslado de los inversores desde la zona Centro a la zona de Triana, por los altos precios y la poca rentabilidad del Centro. «Como consecuencia de este traslado de la demanda inversora, se registra el mayor incremento en el precio medio de salida a venta de toda Sevilla y una cierta burbuja y movimiento especulativo en los precios», aseguran.

Según los datos que manejan las agencias de Alianza Sevilla, se prevé una mejora considerable de las ventas del mercado inmobiliario sevillano durante los próximos meses de 2019. 

El precio medio del metro cuadrado de las viviendas de segunda mano en venta en Huelva durante el mes de junio de 2019 se situó en los 1.385 Euros debido al incremento del 0,36% con respecto al mes anterior, y el incremento trimestral acumulado es del 0%.

Para elaborar esta estadística hemos tomado los datos de las viviendas en venta en Huelva de nuestra base de datos de segunda mano insertados por los usuarios particulares y profesionales, los precios son introducidos por el usuario y no tiene por que ser necesariamente su precio final de venta.

La información se refiere a inmuebles tipo vivienda en Huelva, tomando como referencia la superficie construída de los mismos para evitar otros anejos que pueda tener como jardín, terraza, etc… También se han eliminado de esta estadística viviendas con una superficie construida y precio inferiores a 35 m² y 25.000 Euros y superiores a 200 m² y 500.000 Euros. para evitar la influencia de precios extremos tanto por exceso como por defecto, al mismo tiempo, quedan fuera de este estudio todas las provincias y poblaciones donde la muestra sea inferior a 80 viviendas por lo que los datos de estas provincias o poblaciones no aparecerán o lo harán con valor cero.